恒大之后，碧桂园爆雷。财联社报道碧桂园未能支付8月7号的两笔美元债利息，碧桂园自承认，自己出现了流动性压力。

碧桂园方面对媒体回应，受近期销售额与再融资环境持续恶化，叠加各类资金监管的影响，公司账面可动用资金持续减少，出现了阶段性流动压力。公司高度重视债务风险化解，目前仍在积极优化资金安排，努力保障债权人的合法权益。不过，上述两笔票据仍有30天付息宽限期。

(相关资料图)

业内认为，碧桂园承认资金压力，就是承认爆雷，接下来房子更加不好卖了，陷入恶性循环。

从当前来看，别让碧桂园倒下冲击行业，避免出现系统性风险，非常重要。

为什么碧桂园会走到今天这一步？

早在恒大暴雷的时候，业内的目光就投向了碧桂园，因为这两家地产的基本模式差不多，碧桂园模式与恒大和融创，这三个民营开发商的模式类似，都是加杠杆飞速扩张，只是杠杆率略有区别，只是许老板玩的更花一些，足球，汽车，矿泉水……爆雷更早一点。

碧桂园重心一直是在开拓三四线城市，随着房地产形势的急剧变化，一线、二线城市的房地产市场也开始下跌了，三四线的情况更加艰难。

从碧桂园的危机来看，主要表现在，其一是，房地产销售大幅放缓。碧桂园三分之二的项目在内地三四线城市，而这些城市商品房市场预期更加低迷，导致企业资金链更加紧张，这是问题的根源。

据该公司公告，今年7月份，碧桂园实现权益销售额约120亿元人民币，这一数据相较去年大跌六成。根据中指研究院百强房企报告，今年1-7月份，碧桂园权益销售额排名降至第四位。

其次是融资渠道受限，债务循环不畅。过去曾是房企融资主要渠道之一的海外债融资渠道不稳定，几近关闭。

据中指研究院统计，上半年，房地产行业海外债发行规模仅为110.7亿元人民币，同比大幅下降34.6%，占总融资规模降至2.7%。今年3月、4月、6月全行业均无新发行债券。

这也导致企业财务指标恶化。该公司在近期一份公告中称，对比2022年6月30日半年度之净利润约人民币19.1亿元和股东应占核心净利润约人民币49.1亿元，预期截至2023年6月30日止半年度可能录得未经审核净亏损。

现金流直接来源的收入更是连续下滑，2023年公布的数据，碧桂园均已跌出前三的位置。而如今，碧桂园已经不是阶段性流动压力的问题了，是手头现金流严重短缺！

据碧桂园2022年披露的财报显示，该公司的股东利润亏损60.52亿元，权益销售额下降超过三成。而到了今年，根据碧桂园7月4日发布的公告显示，2023年上半年，碧桂园权益合同销售额为1287.6亿元，同比下降30.44%。

加上碧桂园自己本身存在的债务问题，据2022年新闻报道，该集团的负债总额超过1.6万亿元。

8月8日，碧桂园出现了"股债双杀"，碧桂园境内的公司债大跌再现临停潮，股票方面，公司股票已连跌7个交易日，累计跌幅约35.06%，市值缩水超96亿港元。

保交楼，不准随便烂尾，已经是首要任务了。有业内人士表示，碧桂园停牌估计也不远了。

碧桂园的模式出了什么问题？

碧桂园这几年不光销售额第一，拿地金额也是第一。2019年拿地金额2256亿元，2020年1512亿元、2021年1397亿元。2022年185.9亿元，没有意识到行业的风险，在刚需退潮的情况下，这为碧桂园现金流危机埋下隐患。

而碧桂园快速拿地，快速销售背后，玩的是高周转的“345”模式——3个月开盘，4个月资金回正，5个月资金再利用。

这种模式带动着设计行业和工程行业，不断拉高杠杆，而高杠杆、高周转可以快速的资金回笼，压缩工程时间，减少资金的成本，并让资金多轮动几个周期。

所以在过去几年，房地产的规模快速的扩张，很多企业都从百亿往千亿级别的规模冲刺。所以在资本利益的驱动下，设计品质，工程质量都可以让步。

工程质量也间接对卖房与产品信誉造成了影响。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，碧桂园当前遭遇的问题主要是市场预期、资产流动性和资产价格的问题。某种程度上，也是过去几十年房地产业“高周转、高杠杆、高成本”的产物。在这一点上，碧桂园和其他房企的问题是一致的。

不过，他也指出，尽管都是万亿级房企，但是碧桂园与恒大不同的是，碧桂园没有搞非理性的多元化经营，也没有那么多资本运作。

但由于市场对碧桂园的不信任感，原本在当地被认为是高端的房产可能无法如期转售，进一步造成业主们的经济损失。

避免碧桂园成为下一个恒大，是当前需要警惕的。

房地产泡沫浮现，别让碧桂园倒了

碧桂园是1.6万亿，那么华润、金地、招商、绿城、龙湖呢？

人们担心，这些企业的债务爆炸也是时间问题。虽然很多人不愿意承认，但房地产泡沫已经开始破灭了。

从国内来看，目前国民购房刚需有限，前面几年的高速增长，刚需已经消耗的差不多了，房子盖好了总能住个几十年的。目前我国人口也开始负增长了，城市化超过65%了，增加空间不大，农村大量的老龄人口，没有进城购房需求，供需平衡已经被彻底打破。

因此，降价风暴不可避免，事实上，这一轮房地产救市力度很大，限购限贷限售都取消了，现在就差限价还没取消。为了解决问题，银行持续降低房贷利率或是一种趋势。

而从李嘉诚最近把自己的房产打7折出售可以知道，降价可能不可避免，这也是几乎是碧桂园自救还债的唯一方式了，房地产价格大概率会降到2014年左右的水平。

从收入来看，居民的收入这几年增加不多，但碧桂园30年来在全国建了上万个项目，超千万业主，且很多在三四五线小城市，他们收入不高，几代人积蓄全部在里面，如果碧桂园暴雷，意味着很多业主难以如期拿到房子，很多三四五线城市的人都将遭遇沉重打击。

而本来在当地算高端的房产也可能无法转手，其他楼盘也会受到严重打击。

暴雷意味着很多银行贷款还不上，地产相关行业员工再继续失业，引发的是系统性风险。

一个值得注意的细节是，7月30日，杨惠妍把碧桂园服务20%的股权，合计64亿直接捐给了杨国强的慈善基金公司。基金会又把投票权委托给还给了杨惠妍。等于是左手倒右手，地产与物业做到了隔离。

如果碧桂园真的倒下了, 他们个人的资产做到了隔离，但却给中国房地产、建筑行业、上下游行业投入一颗深水炸弹，当前的现状行业内面临违约压力的还很多，房价虽然没有涨不上去，利息可是在一天天的累积着的，面上只是境内债、境外债。可能私下里还有VIE股权协议的质押。

爆雷的房地产商越多，这可能导致银行不良急剧上升。

因此，从这个角度来看，碧桂园不能倒下。碧桂园如果倒下，他们个人的资产做到了隔离，而那些买了碧桂园房子的人就难了，很可能一生积蓄都在一套房里面。

从目前来看，保住碧桂园，当前最现实的办法是让其打折抛售房产，同时要减少拿地、或通过展期或其他方式化解危机。

如果房子卖不出去，又无法打折抛售，手里没有现金还债，越欠越多，最终捂不住，可能牵动上下游纷纷爆雷，对房地产将是很大的打击，由于碧桂园主打三四五线，降价抛售，把贷款还上，可能还不会冲击到一二线的房价。

打折抛售可能是防止碧桂园这个局部风险蔓延为全局风险不得已的办法，因为叠加如今的老龄化和人口生育率，真实的需求接不住这么大的房地产盘子，这需要释放投资利好，让手里有闲钱，但还愿意投资房地产的客户来接盘。

保房价与保房企并不矛盾，特殊情况下，或许要特殊处理。

房地产公司，过去疯狂拿地玩转高杠杆，头部房企接二连三爆雷，也打击了民众的购房信心。

因此，包括碧桂园在内的地产公司需要停止拿地，大力促销卖房等等多种方式，去降低负债，在国内降低存量房贷利率与现房销售的政策推动下，慢慢走出危机，否则楼市的危机会加重。而碧桂园该想办盘活三四线城市的资产自救了，留给它的时间也不多了。

作者：王新喜 TMT资深评论人 本文未经许可谢绝转载 作者微信公众号：智能新连接